Einzelhändler können ihre Miete nicht wegen der Corona Pandemie mindern

Nach deutschem Recht kann ein Mieter die Miete (im Extremfall sogar auf null) mindern, wenn die Mietsache einen Mangel hat. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von Vermieter und Mieter vereinbarten oder angenommenen Gebrauchszweck aufgehoben oder gemindert ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Störungen für den Mietgebrauch können dabei tatsächlicher oder auch rechtlicher Art sein. Wenn der Mieter aus rechtlichen Gründen daran gehindert wird, die Mietsache, also z.B. ein Ladengeschäft, zu dem beabsichtigten Mietgebrauch zu nutzen, kann ein Rechtsmangel vorliegen.

Rechtliche Beschränkungen bei der Nutzung des Mietobjektes stellen aber nur dann einen Mangel des Mietobjektes dar, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjektes haben, also objektbezogen sind. Ein Mangel des Mietobjektes liegt hingegen nicht vor, wenn sich ein betriebsbezogenes oder personenbezogenes Risiko verwirklicht. Haben rechtliche Umstände ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters oder gehören sie zum allgemeinen Risiko eines jeden Gewerbetreibenden, stellen sie keinen mietrechtlichen Mangel dar. Wenn sich ein betriebsbezogenes oder personenbezogenes Risiko verwirklicht, kann der Mieter folglich die Miete nicht mindern.

Durch die als Folge der Corona Virus Pandemie erlassenen landesrechtlichen Verordnungen, mit denen der Betrieb der meisten Verkaufsstellen des Einzelhandels untersagt wurde, hat sich ein allgemeines Risiko, kein objektbezogenes realisiert. Einzelhändler sind deshalb weiterhin verpflichtet, die volle Miete zu bezahlen.

Ich rate dringend davon ab, die Mietzahlungen ohne vorherige Vereinbarung mit dem Vermieter auszusetzen oder zu kürzen. Selbstverständlich ist es aber möglich, sich mit dem Vermieter auf eine Reduzierung oder Stundung der Miete zu einigen.

Nachtrag vom 12.01.2021:
Unter Umständen kann der Mieter aber vom Vermieter eine Anpassung des Vertrages/ die Reduzierung der Miete wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen (vgl. hierzu meinen Blog-Eintrag vom 12.01.2021).